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Grundschuld

Die Grundschuld ist die häufigste Form der Kreditabsicherung und hat die Hypothek vollständig verdrängt. Im Verhältnis zwischen Bank und Kunde erlangt die Grundschuld immer dann Bedeutung, wenn der Kunde über die gesicherte Immobilie verfügen oder die Bank das Grundstück verwerten will. Wir vertreten private und gewerbliche Bankkunden bei allen vertraglichen und vollstreckungsrechtlichen Fragen im Zusammenhang mit Grundschulden als Sicherungsmittel für Darlehensverträge

Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek

Die Grundschuld ist ein abstraktes Sicherungsmittel. Dies bedeutet, dass die Wirksamkeit und der Bestand einer Grundschuld nicht von der Wirksamkeit oder dem Bestand der Forderung abhängig ist, die sie sichert. Ist der Darlehensvertrag bspw. wegen Sittenwidrigkeit nichtig, lässt dies die Grundschuld unberührt. In diesem Punkt unterscheidet sich die Grundschuld von der Hypothek, die als sog. akzessorisches (d.h. abhängiges) Sicherungsmittel von dem Bestand der Forderung abhängt. Erlischt die Forderung, erlischt auch die Hypothek automatisch. 

Diese fehlende Abhängigkeit zwischen Forderung und Grundschuld ist der Grund, weshalb die Hypothek nur noch in der Form von Zwangssicherungshypotheken Bedeutung hat. Banken verlangen zur Bescherung von Darlehen dagegen stets eine Grundschuld, da diese für die Bank die größere Sicherheit bedeutet.

Sicherungsvereinbarung - Bindeglied zwischen Grundschuld und Forderung

Auch wenn die Grundschuld von der Forderung nicht abhängig ist, kann die Bank dennoch nicht ohne Rücksicht auf die Forderung und rechtlich Einwendungen gegen diese Forderung die Grundschuld verwerten. Zu jeder Grundschuld, die eine Forderung sichert (sog. Sicherungsgrundschuld) gehört eine Sicherungsvereinbarung (auch Sicherungszweckerklärung genannt). Diese kann schriftlich, mündlich oder auch durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. Diese Vereinbarung regelt, wann eine Bank die Grundschuld verwerten darf. Hat der Bankkunde Einwendungen gegen die Forderung, kann er diese über die Sicherungsvereinbarung auch der Bank bei der Verwertung der Grundschuld entgegenhalten. Die Sicherungsvereinbarung verknüpft damit die Forderung mit der Grundschuld.

Enge und weite Sicherungsvereinbarung

Bei den Sicherungsvereinbarungen wird zwischen einer engen und einer weiten Sicherungsabrede unterschieden. Die weite Sicherungsvereinbarung sichert alle Ansprüche der Bank gegen den Kunden, also nicht nur die Immobilienfinanzierung, sondern z.B. auch Dispokredite. Die enge Sicherungsvereinbarung beschränkt die Grundschuld dagegen auf eine bestimmte Forderung oder einen bestimmten Darlehensvertrag. 

Teillöschungsansprüche bei nachträglicher Übersicherung

Zahlt der Bankkunde das Darlehen in Raten zurück, verringert sich die Forderung, die durch die Grundschuld abgesichert wird. Ab einem gewissen Schwellenwert ist die Bank verpflichtet, einen letztranzigen Teil der Grundschuld freizugeben. Die Bank darf grds. nur eine Grundschuld in Höhe von 110 % der zu sichernden Forderung behalten. Den darüber hinausgehenden, letztranzigen Teilbetrag muss die Bank freigeben. Auf den Wert der Immobilie kommt es nach der Rechtsprechung des BGH nicht an.

Freigabeanspruch bei Rückzahlung des Darlehens

Wird das Darlehen vollständig zurückgezahlt, hat der Bankkunde einen Anspruch auf vollständige Freigabe der Grundschuld. Die Freigabe kann entweder in Form einer Löschung der Grundschuld oder durch Abtretung der Grundschuld erfolgen. Welche Variante für den Bankkunden sinnvoller ist, ist im Einzelfall zu bewerten.

Anfängliche sittenwidrige Übersicherung der Bank

Verlangt die Bank viel mehr Sicherheiten, als sie für die Bescherung des Darlehens benötigt, kann eine anfängliche sittenwidrige Übersicherung vorliegen. Diese führt dazu, dass die Sicherungsvereinbarung unwirksam ist und der Bankkunde die Löschung der Grundschuld verlangen oder die Zwangsvollstreckung unterbinden kann. Eine anfängliche sittenwidrige Übersicherung setzt nach der Rechtsprechung des BGH ein grobes Missverhältnis zwischen dem Sicherungswert und dem Sicherungsinteresse sowie eine verwerfliche Gesinnung des Sicherungsnehmers voraus. Entscheidend ist nach der Rechtsprechung des BGH hierfür, welcher Erlös bei Vertragsschluss aus einer Verwertung der Grundschulden unter Berücksichtigung der Werte der belasteten Grundstücke und des Rangs der Rechte im späteren noch ungewissen Verwertungsfall zu erwarten ist und wie sicher dies bei Vertragsschluss zu beurteilen war. Dies muss der Bankkunde beweisen, wenn er sich auf eine Sittenwidrigkeit beruft. Auch muss der Bankkunde eine verwerfliche Gesinnung der Bank darlegen und beweisen. Aus diesen Gründen wird in der Praxis eine anfängliche sittenwidrige Übersicherung der Bank nur selten angenommen.

Vollstreckungsunterwerfung

Bei Immobilienfinanzierungen wird neben einer Grundschuld auch ein notarieller Vertrag abgeschlossen, mit dem sich der Bankkunde mit seinem gesamten Privatvermögen der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Dieser Vertrag ist ein Titel im Sinne der Zivilprozessordnung, aus dem die Bank direkt die Zwangsvollstreckung betreiben kann. 

Kündigung der Grundschuld

Wenn die Bank die Grundschuld verwerten möchte, muss sie diese zuvor kündigen. Für Grundschulden, die nach dem 18.08.2008 bestellt worden sind, gilt eine Kündigungsfrist von 6 Monaten. In dieser Zeit darf die Bank in die Immobilie nicht aufgrund der Grundschuld vollstrecken. 

Verteidigung gegen die Zwangsvollstreckung in Immobilien

Wird ein Darlehen gekündigt, leitet die Bank i.d.R. zeitnah die Zwangsverwertung der besicherten Immobilie ein. Hiergegen können sich Bankkunden wehren, wenn Einwendungen gegen die Forderung oder gegen die Zwangsvollstreckung bestehen. Bei Einwendungen gegen die Forderung kommt insbesondere eine sog. Vollstreckungsgegenklage in Kombination mit einem Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung in Betracht. Eine häufige Einwendung ist die Unwirksamkeit der Kündigung der Bank. 

Erstberatung

Nutzen Sie unser Erstberatungsangebot zu dem Thema Grundschuld und lassen Sie Ihr Anliegen qualifiziert durch unsere spezialisierten Rechtsanwälte prüfen. Die Erstberatungsgebühr beträgt pauschal EUR 226,10 (inkl. MwSt).

David Stader
Fachanwalt für Bankrecht

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