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Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens fällt regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Bank lässt sich damit den Schaden ersetzen, der durch die Nichterfüllung der vereinbarten Zinsbindung entstanden ist. Der Anfall und die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung führt oftmals zum Streit zwischen Bank und Kunde.

Streitthema Vorfälligkeitsentschädigung

Bei der vorzeitigen Ablösung eines Darlehens fällt regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Die Bank lässt sich damit den Schaden ersetzen, der durch die Nichterfüllung der vereinbarten Zinsbindung entstanden ist. Der Anfall und die Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung führt oftmals zum Streit zwischen Bank und Kunde.

Berechnung und Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditvertragsbeendigung

In Deutschland ist es üblich, dass die Zinsen für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben werden. Der Kunde bekommt durch die Zinsfestschreibung eine Planungssicherheit. Er weiß für die Dauer der Festzinsbindung genau, wie hoch seine monatliche Rate ist. Das in Deutschland übliche Festzinsmodell schützt bei Immobilienkrediten vor einer Kreditblase. Diese Sicherheit geht aber zu Lasten der Flexibilität. Möchte ein Kunde sein Darlehen früher zurückzahlen, kann die Bank „den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ ersetzt verlangen. Hierbei handelt es sich um die sog. "Vorfälligkeitsentschädigung".

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Will der Kreditnehmer seinen Vertrag vor dem Ablauf der Zinsbindung kündigen, darf die Bank nach dem Gesetz eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die häufigsten Fälle einer vorzeitigen Kreditkündigung sind der Verkauf der finanzierten Immobilie oder eine Scheidung.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt nach von der Rechtsprechung entwickelten Berechnungsmethoden, die von der Bank einzuhalten sind. Sondertilgungsrechte müssen berücksichtigt werden. Die Berechnung der Bank kann finanzmathematisch überprüft und gerichtlich angefochten werden.

Die voraussichtliche Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung können hier berechnet werden: www.vorfaelligkeitsentschaedigung.net/vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner/

Gute Umgehungschancen mit dem Vorfälligkeitsjoker bei Verträgen ab 21.03.2016

Der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ist bei aktuellen Verträgen (ab dem 21.03.2016) immer dann ausgeschlossen, wenn der Darlehensnehmer von seinem Recht auf vorzeitige Rückzahlung des Darlehens bei vorliegen eines berechtigten Interesses (bspw. Hausverkauf) Gebrauch macht und im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind.

Commerzbank-Urteil des OLG Frankfurt

"Der Anspruch ist jedoch gem. § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, wenn im Vertrag u.a. die Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Um einen solchen Fall handelt es sich hier. Die in den Allgemeinen Darlehensbedingungen der Beklagten enthaltenen Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die in die zwischen den Parteien geschlossenen Darlehensverträge einbezogen worden sind, genügen nicht den gesetzlichen Anforderungen."

OLG Frankfurt,  Urt. v. 01.07.2020 - 17 U 810/19

Anmerkung vom 30.06.2021

Die Entscheidung des OLG Frankfurt ist nach Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank durch den BGH rechtskräftig.

Besonderheit: Vertragskombinationen mit Lebensversicherungen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn das Darlehen aus einer mit dem Vertrag abgeschlossenen Lebensversicherung getilgt werden soll.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditkündigung der Bank

Wird der Kredit durch die Bank gekündigt, ist die Bank nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht berechtigt, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen. Hat die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung für einen notleidenden Kredit bereits erhalten, muss sie diese wieder an den Verbraucher erstatten.

BGH: Vorfälligkeit bei Verzugskündigung ausgeschlossen

"Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts enthält die Vorschrift des § 497 Abs. 1 BGB aF eine spezielle Regelung zur Schadensberechnung bei notleidenden Krediten, die vom Darlehensgeber infolge Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers vorzeitig gekündigt worden sind. Sie schließt die Geltendmachung der von der Beklagten als Ersatz ihres Erfüllungsinteresses verlangten Vorfälligkeitsentschädigung aus."

BGH, Urt. v. 19. 1. 2016 – XI ZR 103/15

Besonderheiten bei Forward-Verlängerungen

Eine weitere Umgehungsmöglichkeit besteht bei einigen Forward-Verlängerungen. Dies sind Kreditverlängerungen, die Jahre vor dem eigentlichen Zinsbindungsende abgeschlossen wurden, um sich früh zeitig vermeintlich niedrige Zinsen zu sichern. Diese Forward-Verlängerungen können 10 Jahre nach dem Abschluss der Vereinbarung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten auch dann gekündigt werden, wenn die verlängerte Zinsbindung noch nicht abgelaufen ist.

Dieses Kündigungsrecht ist auch bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Oftmals wird dies von Banken nicht berücksichtigt und der Zeitraum bis zum Zinsbindungsende für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung angesetzt. Dies macht je nachdem wie weit im Voraus die Verlängerung abgeschlossen wurde ganz erhebliche Mehrbeträge aus.

OLG München: 10-Jahres-Kündigungsfrist beginnt mit Abschluss der Prolongation, nicht mit deren Inkrafttreten

"Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts, dass der 10-Jahres-Zeitraum des § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB auch dann mit der Verlängerungsvereinbarung zu laufen beginnt, wenn es sich um eine vorzeitige Verlängerungsvereinbarung handelt. Sachlich streitentscheidend ist dabei einzig und allein die Auslegung von § 489 Abs. 1, Nr. 3 Hs. 2 BGB. Nr. 8 der AGB der Beklagten verweisen insoweit selbst auf diese Vorschrift (Anlage K 1); im übrigen könnte das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers gem. § 489 IV 1 BGB nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden."

OLG München, Urt. v. 24.04.2017 – 19 U 4269/16

Umgehungsmöglichkeit Widerrufsjoker

Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kann bei Verträgen, die ab dem 30.07.2010 abgeschlossen wurden umgangen werden, wenn die dem Vertrag beigefügte Widerrufsbelehrung fehlerhaft war und der Vertrag widerrufen wird. Viele Verträge beinhalten Klauseln, die es Verbrauchern ermöglicht, den Darlehensvertrag auch noch Jahre nachdem Abschluss zu widerrufen.

Bei einer Prolongation kommt es insoweit auf den Ursprungsvertrag an. Besonders Fehleranfällig sind Verträge aus den Jahren 2010 und 2011.

Nichtabnahmeentschädigung

Wird das Darlehen bereits vor der Auszahlung gekündigt oder nicht abgenommen, hat die Bank ggf. einen Anspruch auf eine Nichtabnahmeentschädigung. Erforderlich ist jedoch, dass der Kunde den Grund für die Nichtabnahme zu vertreten hat. Insofern unterscheidet sich die Nichtabnahmeentschädigung als echter Schadensersatzanspruch grundsätzlich von der Vorfälligkeitsentschädigung. 

Zusammenfassung

Wann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?

Ein Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung besteht, wenn der Kunde das Darlehen auf seinen Wunsch vor dem Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen will (bspw. beim Hausverkauf). Wenn die Bank das Darlehen wegen eines Zahlungsverzugs des Kunden kündigt hat sie keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Berechnung erfolgt nach vom Bundesgerichtshof festgelegten Parametern. Vereinfacht dargestellt wird danach geschaut wie viel Geld die Bank bekommt, wenn sie den Kredit des Kunden neu anlegt. Die Differenz aus dem Zins, den sie vom Kunden bis zum Vertragsende bekommen hätte und dem Wiederanlagezins bildet im Wesentlichen die Vorfälligkeitsentschädigung. Zu berücksichtigen sind aber Sondertilgungs-, Tilgungsanpassungs- und Kündigungsrechte des Kunden. Abzuziehen sind zudem ersparte Risiko- und Verwaltungskosten der Bank.

Kann die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden?

Eine Umgehung ist möglich, wenn der Vertrag widerrufen werden kann. Bei Verträgen ab dem 21.03.2016 kann eine Umgehung auch möglich sein, wenn die Angaben im Vertrag zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft sind.

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David Stader
Fachanwalt für Bankrecht

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Aktuelles

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20-08-2021 13:36
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Nachdem der Bundesgerichtshof die Beschwerde der Commerzbank gegen das Urteil des OLG Frankfurt zurückgewiesen hat, hat die Commerzbank den Widerstand gegen die Rückforderungsverlangen der Bankkunden aufgegeben und erstattet die Vorfälligkeitsentschädigungen in den ersten von RA David Stader geführten Verfahren freiwillig.

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10-08-2021 17:42
von

Das Landgericht Hamburg (Az.: 318 O 164/20) hat mit Urteil vom 19.02.2021 die Commerzbank AG zur Rückzahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung i.H.v. EUR 21.476,83 verurteilt. Die Begründung des Landgerichts trifft auch Verträge anderer Bankhäuser zu.

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08-08-2021 12:30
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Aktuelle Entscheidungen der Gerichte ermöglichen für Verträge, die ab dem 21.03.2016 geschlossen wurden eine Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung, wenn die Angaben der Bank zur Berechnungsmethode der Vorfälligkeitsentschädigung unzutreffend sind. Wir vertreten und unterstützen betroffene Bankkunden.

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29-06-2021 20:18
von

Der Bundesgerichtshof hat die Nichtzulassungsbeschwerde der Commerzbank gegen das Urteil des OLG Frankfurt zurückgewiesen. Damit wurde das Urteil bestätigt. Für Bankkunden, die Ihre Immobilie gerade verkaufen oder in den letzten Jahren verkauft haben, können eine Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

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